Działki rolne wydają się łakomym kąskiem, który można kupić taniej i na nim się pobudować. Jednak tak naprawdę ich charakter może przysporzyć wiele problemów, a finalnie zaprzepaścić plany o postawieniu na nich własnego budynku. O tym, czym się charakteryzuje działka rolna, kto na niej może zbudować dom oraz jak ją odrolnić, dowiesz się z tego artykułu. Zapraszamy do lektury!
Artykuł w skrócie:
Przeczytaj także: Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego?
Co to jest działka rolna?
Chcąc określić, co to jest działka rolna, należy w pierwszej kolejności sięgnąć do przepisów prawa. Odpowiedni w tym przypadku będzie Kodeks cywilny. Art. 46(1) wskazuje, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Warto również przytoczyć zapis z Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592 z późn. zm.). według którego przez określenie „nieruchomoć rolna” – należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Zobacz również: Jakie ogrodzenie wybrać na czas budowy domu?
Kto może kupić działkę rolną?
Po wielu zmianach w przepisach mamy jasność, kto może kupić działkę rolną. Kwestią niepodważalną jest to, że mogą taką nieruchomość nabywać rolnicy. Jednak ważne jest tutaj sprecyzowanie, kim oni są.
Według przepisów rolnikami indywidualnymi są:
- osoby fizyczne, które są właścicielami, użytkownikami wieczystymi, samoistnymi posiadaczami bądź dzierżawcami nieruchomości rolnych, pod warunkiem, że łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
- posiadające odpowiednie kwalifikacje rolnicze,
- co najmniej od 5 lat zamieszkujące w danej gminie, gdzie znajduje się jedna z nieruchomości rolnych zaliczana do gospodarstwa rolnego,
- prowadzące przez wyżej wymieniony czas osobiście wspomniane gospodarstwo.
To jednak nie oznacza wyłączności rolników co do możliwości zakupu działki rolnej. Nabywcami mogą być również osoby prywatne, jednak jest to trochę bardziej skomplikowane.
Każdy, kto nie jest rolnikiem, a chce nabyć działkę rolną, musi wiedzieć, że może to zrobić:
- bez żadnych problemów, jeśli powierzchnia nieruchomości nie przekracza 0,3 ha,
- jeśli powierzchnia nieruchomości mieści się w przedziale 0,3 – 0,9 ha, a Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu,
- jeśli powierzchnia działki jest równa lub większa niż 1 ha, pod warunkiem udzielenia zgody przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
- jeśli działka rolna o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha została zabudowana budynkiem mieszkalnym, a także budynkiem gospodarczym, ale uczyniono to przed 31 kwietnia 2016 r.
Ten artykuł też Cię może zainteresować: Jak usunąć drzewa z działki budowlanej?
Budowa domu na działce rolnej przez rolnika
Podobnie, jak w przypadku zakupu działki, tak i z wybudowaniem na niej domu rolnik nie powinien mieć żadnych problemów. W takiej sytuacji nie jest konieczne występowanie o przekształcenie charakteru nieruchomości. Rolnik na swojej działce rolnej będzie korzystać z zabudowy zagrodowej. Oznacza to, że oprócz domu, postawione muszą być również zabudowania gospodarskie. Co ważne, nie muszą się one pojawiać w tym samym czasie co budynek mieszkalny.
Odrolnienie działki
Jeśli działka rolna zostaje kupiona przez osobę, która nie jest rolnikiem, komplikuje się sprawa wybudowania przez nią domu. Niezbędne jest wtedy dodatkowe działanie, które doprowadzi do odrolnienia oraz wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Osoby, które są zainteresowane nabyciem działki rolnej, dobrze, aby wcześniej skontrolowały wszelkie zapisy jej dotyczące. Pierwszą czynnością jest uzyskanie informacji, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki dokument istnieje, konieczna będzie jego zmiana. Kiedy jednak nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, potrzebne będzie jego uchwalenie lub wystąpienie o uzyskanie warunków zabudowy.
W celu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta (w zależności od położenia nieruchomości).
Właściciel działki wypełnia odpowiedni wniosek, w którym zawiera:
- wszystkie swoje dane,
- informacje na temat nieruchomości,
- prośbę o przekształcenie na działkę budowlaną.
Do wniosku muszą być dołączone dodatkowe dokumenty, takie jak:
- mapa zasadnicza,
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej.
Po złożeniu wniosku o zmianę lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba uzbroić się w cierpliwość. Takie sprawy mogą trwać bardzo długo. Często też decyzja może być niezgodna z oczekiwaniami właściciela.
Przeczytaj także: Umowa o roboty budowlane – co w niej zawrzeć?
Odrolnienie działki – warunki zabudowy
W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można zwrócić się o uzyskanie warunków zabudowy. Z wnioskiem występuje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – podobnie, jak w przypadku MPZP.
Działka, której będzie on dotyczyć, musi:
- sąsiadować z przynajmniej jedną działką budowlaną, która ma dostęp do tej samej drogi publicznej, co pozwoli na ustalenie warunków zabudowy,
- mieć dostęp do drogi publicznej,
- mieć dostęp do uzbrojenia terenu, przy czym możliwe jest załączenie do wniosku umowy, na podstawie której uzbrojenie zostanie wykonane.
Odrolnienie działki – wyłączenie z produkcji rolnej
Kolejnym krokiem do celu, jakim jest możliwość zbudowania domu na omawianej działce, jest wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej. Dzięki temu możliwy będzie inny sposób użytkowania gruntów.
Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej należy złożyć, kiedy działka to:
- użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
- użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
- inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:
- grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
- grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
- grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
- grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
- grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
- grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
- grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
- grunty torfowisk i oczek wodnych;
- grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Zobacz również: Tablica informacyjna budowy domu – co powinna zawierać?
Jeśli działka rolna stanowi użytki wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, to nie wymaga ona wyłączania z produkcji rolnej. Sytuacja ta jednak się komplikuje, jeśli kwestia dotyczy gruntów:
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
- pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
- rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
- pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
- zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
- torfowisk i oczek wodnych,
- pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Właściciel nieruchomości, który występuje z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej, musi się spodziewać kosztów z tym związanych:
- należności – czyli jednorazowej opłaty, ponoszonej jednorazowo za trwałe wyłączenie. Kwota ta jest liczona proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych gruntów oraz ich klasy.
- opłaty rocznej – ponoszonej corocznie przez 10 lat. Wysokość opłaty rocznej to 10% należności.
Powyższe koszty nie będą ponoszone przez właściciela nieruchomości, jeśli wyłączenie dotyczy gruntów o powierzchni do 500 mkw.
Podsumowanie
Zakup działki rolnej może być ciekawym pomysłem. Są one bowiem tańsze od nieruchomości, które mają charakter budowlany. Jednak chcąc postawić na nich dom, należy dokonać przekształcenia. Konieczne będzie zatem odrolnienie oraz wyłączenie z produkcji rolnej. Procedur takich nie muszą przeprowadzać rolnicy, którzy postawią dom w ramach tzw. zabudowy zagrodowej.
