Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego?

Wiele osób marzy o tym, aby wybudować własny dom. Wszak to cztery kąty, od początku do końca zgodne z indywidualnymi predyspozycjami, a nie narzuconymi przez dewelopera. Jednak zanim dojdzie się do momentu urządzania każdego z pokoi, dom musi być wybudowany. To proces, który trwa długo, a poprzedza go kompletowanie niezbędnych dokumentów. Są one potrzebne, aby złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Dopiero po wydaniu takiego pozwolenia, można przystąpić do prac budowlanych i czekać na powstanie wymarzonego domu.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie

Inwestorzy bardzo często zastanawiają się, czy potrzebne jest pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie. Obie te możliwości różnią się od siebie, ale obie wymagają odpowiedniego kompletu dokumentów. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest procesem bardziej wymagającym. Z kolei zgłoszenie krótszym, ale ograniczonym dodatkowymi zastrzeżeniami. 

Aktualne przepisy umożliwiają zgłoszenie budowy domu, zamiast pozwolenia. Jest to procedura o wiele krótsza. Pozwala na szybsze rozpoczęcie prac budowlanych. Jednak w ten sposób można zgłosić budowę wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. Jeśli obszar oddziaływania wychodzi poza działkę, trzeba będzie wystąpić o pozwolenie. Tak samo w przypadku budowy obok obiektu wpisanego na listę zabytków. O tym, że niezbędne będzie skorzystanie z innej procedury, może także zadecydować urzędnik, do którego trafi zgłoszenie. Po jego złożeniu, w ciągu 30 dni odpowiedni organ wydaje decyzję o sprzeciwie. Jeśli nie zostanie ona wydana, to znaczy, że uzyskano milczącą zgodę na przeprowadzenie robót. Wtedy można przystąpić do rozpoczęcia prac budowlanych. 

Jak wspomnieliśmy wyżej, pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego jest bardziej wymagające. Jednak jest to rozwiązanie najbardziej popularne. Kiedy chcemy dokonać zmian w projekcie, wystarczy je nanieść na projekt lub wystąpić o modyfikację pozwolenia, ale tylko w części dotyczącej tychże zmian. W przypadku zgłoszenia, zmiany w projekcie będą wymagały ponownego przejścia przez całą procedurę. 

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu?

Wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego przez urząd możliwe jest po uprzednim złożeniu stosownego wniosku. Aby do tego doszło, niezbędne jest skompletowanie odpowiednich dokumentów. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy

Na początek należy zwrócić się do urzędu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dowiemy się, czy nasza działka jest nim objęta. Znaleźć w nim można szereg wytycznych dotyczących warunków przeznaczenia terenu, a także architektury zabudowań. Dzięki temu łatwiejsze będzie wybranie projektu domu, który spełni umieszczone w MPZP założenia. 

Jeśli MPZP nie obejmuje naszej działki, konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Stosowny wniosek należy złożyć do właściwego miejscowo urzędu. Dołączyć należy do niego:

• 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej – w skali 1:500 lub 1:1000, z czego jeden egzemplarz mapy powinien być czysty, zaś na drugim zaznaczona lokalizacja inwestycji,
• dokument, w którym zostanie zawarty opis oraz rysunek przedstawiający plan zagospodarowania terenu, na którym znajdzie się również informacja o przeznaczeniu oraz gabarytach projektowych budynków,
• decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych,
• dokument potwierdzający podłączenie do sieci uzbrojenia terenu.

Projekt budowlany

Do uzyskania pozwolenia na budowę niezbędne będzie dołączenie do wniosku projektu budowlanego. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, składa się on z 3 części: 

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu technicznego. 

Przy czym warto zaznaczyć, że do wniosku o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego składane są tylko jego dwie części, czyli projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Z kolei projekt techniczny należy złożyć dopiero podczas zgłoszenia zakończenia robót bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku. 

Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Wykonanie takiej mapy należy zlecić geodecie. Musi on mieć odpowiednie uprawnienia. Projekt zagospodarowania działki będzie obejmować m.in.:

• granice działki lub terenu,
• informacje na temat usytuowania istniejących i projektowanych budynków,
• informację na temat sposobu odprowadzania bądź oczyszczania ścieków,
• informacje o układzie komunikacyjnym i układzie zieleni,
• informację o obszarze oddziaływania inwestycji.

Projekt architektoniczno-budowlany składa się m.in. z:

• układu przestrzennego, a także formy architektonicznej zastanych oraz planowanych budynków,
• informacji o sposobie użytkowania budynków,
• informacji o parametrach technicznych budynków,
• danych na temat rozwiązań materiałowych i technicznych, oddziałujących na środowisko,
• informacji o źródłach ciepła do ogrzewania.

Natomiast w projekcie technicznym zawarte zostaną informacje na temat: 

• konstrukcji budynku oraz obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
• charakterystyki energetycznej,
• rozwiązań technicznych, a także materiałowych,
• dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. 

Adaptacja projektu

Niezmiernie ważne jest także wykonanie adaptacji projektu domu. Uprawniony architekt dokona sprawdzenia ukształtowania terenu, na którym chcemy zbudować dom. Poza tym określi położenie w stosunku do stron świata, strefy przemarzania, strefy wiatrowej, strefy śniegowej, a także nośność gruntu. Architekt dostosuje także projekt domu do przepisów lokalnych oraz prawa budowlanego. 

Składanie wniosku o pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego składa się do właściwego miejscowo starostwa powiatowego bądź urzędu miasta na prawach powiatu. W szczególnych przypadkach należy z nim wystąpić do urzędów wojewódzkich. Odpowiedni formularz można uzyskać w tychże urzędach bądź na stronie internetowej https://www.gov.pl. 

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• oświadczenie projektanta w zakresie możliwości podłączenia do mediów,
• oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z przepisami i wiedzą techniczną,
• kopię uprawnień budowlanych projektanta,
• kopię zaświadczenia o wpisaniu projektanta na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego. 

W ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku urząd powinien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę. Od dnia wydania powyższej decyzji biegnie 14-dniowy termin na złożenie odwołania. Jeśli odwołanie nie wpłynie w tym terminie, pozwolenie jest ostateczne.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna przez 3 lata. Jeśli w tym czasie inwestor nie rozpocznie budowy, decyzja wygaśnie. Podobnie w sytuacji, kiedy budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata. Wtedy konieczne będzie uzyskanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Pozwolenie na budowę domu – koszt

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu w 2020 r. jest bezpłatne. Jeśli inwestor ma zamiar prowadzić w nim działalność gospodarczą, to będzie musiał ponieść koszt 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, ale nie więcej niż 539 zł.