Umowa o roboty budowlane – co w niej zawrzeć?

Czas czytania: 9 minut

Umowa o roboty budowlane to temat, który jest często marginalizowany w trakcie budowy domu jednorodzinnego. Jednak niesłusznie. To forma zabezpieczenia każdej ze stron. W niej zawarte są obowiązki obydwu stron, za które jedna z nich otrzymuje wynagrodzenie. Wiedząc, co zawrzeć w umowie o roboty budowlane, można ustrzec się przed ewentualnymi problemami w trakcie budowy domu jednorodzinnego.

Budowa domu to nie lada wyzwanie. Potrzebne jest przeprowadzenie szeregu prac związanych z formalnościami, wyborem projektu, jego adaptacją, aż w końcu dojdzie do znalezienia ekipy budowlanej. To na jej barkach będzie spoczywać stworzenie domu zgodnego z projektem, sztuką budowlaną oraz oczekiwaniami inwestora. Dlatego tak ważna jest umowa o roboty budowlane. Dzięki niej obydwie strony posiadają dokument, który wskazuje, jakie mają zadania do zrealizowania w trakcie prac, a także kto i w jakim terminie za nie płaci. To oczywiście skrócona wersja wyjaśnienia. Istotne za to jest to, co zawrzeć w umowie o roboty budowlane. Szczegółowe zapisy regulują wiele kwestii, na które można się powołać w trakcie prac, jak i po ich zakończeniu. 

Co to jest umowa o roboty budowlane?

W życiu podpisujemy wiele umów. Dotyczą one zatrudnienia, dostawy energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, a także szeregu innych kwestii związanych z codziennym funkcjonowaniem. Nie inaczej jest w przypadku budowy wymarzonego domu. Prace z tym związane powinny być uregulowane przez umowę o roboty budowlane. W jej zakresie wypowiada się Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.), a dokładnie art. 647. Stanowi on, że wykonawca przez zawarcie umowy podejmuje się oddania inwestorowi obiektu, który musi być wykonany zgodnie z przedstawionym projektem, a także sztuką budowlaną. Z kolei inwestor zobowiązany jest do przekazania wykonawcy terenu budowy wraz z projektem. Na koniec realizacji inwestor podejmuje się odebrania obiektu, a co za tym idzie, zapłaty wynagrodzenia za wykonane prace przewidziane umową. Zawierając umowę o roboty budowlane zgodnie z brzmieniem art. 647 Kodeksu cywilnego, podpisujemy z wykonawcą dokument zbliżony do umowy o dzieło. 

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa, która zobowiązuje strony do konkretnych działań w ramach realizacji budowy domu jednorodzinnego najlepiej, żeby była zawarta w formie pisemnej. Nie wyklucza się stosowania umowy ustnej, jednak to nie jest do końca bezpieczna forma. Pozwala na dochodzenie swoich praw, jednak jest to znacznie trudniejsze niż w przypadku pisemnego dokumentu. Umowa o roboty budowlane powinna zawierać szereg zapisów, które pomagają w jej realizacji, a także w późniejszym ewentualnym egzekwowaniu jej postanowień

Strony umowy

Pierwszym elementem, który powinna zawierać umowa, jest określenie stron. Zawiera się w niej informacje na temat tego, kto jest inwestorem, a kto wykonawcą. Przy czym warto zwrócić uwagę na umieszczanie dokładnych zapisów, które nie pozostawiają żadnych wątpliwości. Inwestorem ujawnionym w umowie jest osoba, która zamawia wykonanie obiektu budowlanego, w naszym przypadku domu jednorodzinnego. To na tej osoby ciąży także obowiązek zapewnienia finansowania przedsięwzięcia. Wykonawca zaś to podmiot, który będzie miał za zadanie zrealizować budowę domu jednorodzinnego. Może być nim generalny lub główny wykonawca. Różnica między nimi jest dość wyraźna. Ten pierwszy realizuje prace budowlane we własnym zakresie. Z kolei główny wykonawca posiłkuje się podwykonawcami. 

Terminy wykonania prac

Kolejnym ważnym punktem umowy jest wskazanie w niej terminów wykonania prac. To niezwykle ważna informacja, która zobowiązuje wykonawcę do wykonania określonych robót do konkretnie wskazanego terminu. Warto tu jednak podzielić prace na etapy. Przy czym należy pamiętać, że na czas ich realizacji wpływa wiele czynników zewnętrznych, np. warunki atmosferyczne. Dlatego też dobrze zachować odpowiedni zapas czasu. 

Przedmiot umowy

Wykonawca w umowie powinien mieć wskazane prace, które musi zrealizować. Ich zakres musi być szczegółowo opisany, żeby nikt nie miał żadnych wątpliwości, co należy do jego obowiązków i jaki powinien być ich efekt. Jeśli projekt jest zbyt skomplikowany, aby wszystkie prace wymienić w umowie, można odwoływać się do innych dokumentów, które staną się częścią umowy. 

Obowiązki stron

W dokumencie powinny być określone obowiązki wszystkich stron umowy. W przypadku inwestora można wymienić m.in. przygotowanie robót, ich umożliwienie na placu budowy, odebranie budynku, a także zapłatę wynagrodzenia. Jeśli chodzi o wykonawcę, to w umowie wpisuje się m.in. wykonanie prac budowlanych zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, zabezpieczenie terenu budowy, a także oddanie wybudowanego budynku. 

Zakup materiałów

Jeden z zapisów umowy powinien także wskazywać, kto jest odpowiedzialny za zakup materiałów. Tutaj strony mają dowolność. Każda z nich może być zobowiązana za zakup materiałów i dostarczenie ich na teren budowy. 

Termin oraz forma płatności

Bardzo ważne w umowie jest umieszczenie punktu określającego termin oraz formę płatności. Inwestor na jego podstawie może wypłacić wykonawcy zaliczkę przed przystąpieniem do prac. Terminy oraz płatności mogą być zależne od zakresu wykonywanych obowiązków i tym samym podzielone na etapy. Przy czym istnieją dwie formy wynagrodzenia: ryczałtowe oraz kosztorysowe. To pierwsze to z góry określona kwota, która nie wzrośnie w trakcie realizacji prac lub po ich zakończeniu. Wysokość wynagrodzenia kosztorysowego ustalana jest dopiero po zakończeniu prac, porównując ich plan i stopień realizacji. 

Kary finansowe

Formą zabezpieczenia dla obydwu stron, która powinna znaleźć się w umowie o roboty budowlane, jest kara finansowa. Może ona dotyczyć inwestora z uwagi na zwłokę w dokonywaniu zapłaty za dotychczas wykonane prace, czy też przeciąganie odbioru budynku. Z drugiej strony wykonawca może być obarczony karami finansowymi za niedochowanie terminu zleconych prac. 

Gwarancja

Wykonawca w umowie powinien zobowiązać się do udzielenia inwestorowi gwarancji. Będzie ona dotyczyła wykonanych prac. W razie pojawienia się wad elementów lub budynku wykonawca zmuszony będzie do ich naprawy. 

Odstąpienie, rozwiązanie umowy

Obydwie strony powinny mieć zagwarantowane formy rozstania się z drugą stroną. Może to być odstąpienie od umowy, czy też jej rozwiązanie. W umowie muszą się znaleźć zapisy o warunkach, jakie muszą być spełnione, aby mogło dojść do rozwiązania umowy, jej wypowiedzenia bądź odstąpienia od niej. 

Podsumowanie

Umowa o roboty budowlane jest bardzo ważnym dokumentem, który wprowadza zabezpieczenia obydwu stron ją podpisujących. Zarówno inwestor, jak i wykonawca wskazują w niej swoje obowiązki wynikające z realizacji budowy domu jednorodzinnego. Umowa powinna zawierać kilka istotnych punktów dotyczących zakresu prac, terminu ich wykonania, płatności za nie, a także udzielenia gwarancji oraz możliwości rozwiązania lub odstąpienia. Warto jednak pamiętać, aby nadać tej umowie formę pisemną, która jest łatwiejsza do wyegzekwowania niż umowa ustna. 

Autor